Содержание
Собственник имущества в целях наиболее грамотного использования и извлечения из него прибыли может заключить с профессиональным управляющим специальный договор доверительного управления таким имуществом. Нотариальный порядок удостоверения подписанного документа гарантирует правомерность и соблюдение всех требований законодательства, а также обеспечивает дополнительную защиту интересов вовлеченных сторон.
В Гражданском кодексе РФ предусмотрена отдельная глава 53, содержащая правила функционирования института доверительного управления. По договору собственник выступает в роли учредителя и вверяет управляющему право распоряжаться имуществом в целях получения выгоды для себя или же для иного выгодоприобретателя (третьего лица). Управляющим может быть назначено лицо, ведущее предпринимательскую деятельность, или юридическое лицо.
Наряду с данным общим правилом нормативно закреплены и две другие возможности для привлечения в качестве сторон по договору. Так, согласно статье 1173 данный договор может быть учрежден нотариусом по инициативе правопреемников наследодателя с тем, чтобы сохранить наследство. Кроме того, в соответствии со статьей 38 ГК РФ действуя в интересах подопечного, на стороне учредителя может выступать орган опеки или с разрешения самого подопечного — его попечитель, опекун.
Заинтересованность управляющего как стороны по договору выражается в получении им вознаграждения в виде определенного процента от вырученной прибыли. Управление может осуществлять и на безвозмездной основе, о чем в обязательном порядке должно присутствовать условие в договоре. Срок действия договора доверительного управления может достигать пяти лет, а сам договор при отсутствии выраженного желания его прекратить может по умолчанию быть продлен на аналогичный период времени.
В соответствии с гражданским законодательством на те договоры, где указано недвижимое имущество в качестве объекта оказываемых услуг, распространяются особенные правила. Их надлежит зарегистрировать в органах Росреестра, а форма их составления должна соответствовать той, которая предусмотрена для договоров купли-продажи.
Если в качестве объекта по договору купли-продажи выступает доля в праве на недвижимость или в ряду собственников есть лица, находящиеся под опекой, не достигшие совершеннолетия лица, то такое соглашение в обязательном порядке необходимо удостоверять у нотариуса.
В описанных ситуациях согласно действующему законодательству нотариальное удостоверение договора доверительного управления имуществом является обязательным, в противном случае он будет признан ничтожным. Во всех остальных случаях удостоверять договор у нотариуса или нет решают сами стороны исходя из собственных побуждений снизить риски и обезопасить себя от мошеннических действий.
Для обеспечения сохранности и правильного управления наследственным имуществом ГК РФ в статье 1173 предусматривает заключение такого договора. Круг правопреемников окончательно формируется спустя шесть месяцев со дня смерти наследодателя, тогда же к ним переходят права на его собственность. На отдельные виды имущества при этом установление контроля на постоянной основе просто необходимо. Отличительная черта договора управления имуществом, которое переходит по наследству, заключается в прямой фиксации особых правил непосредственно в законе. К ним относятся:
В роли учредителя по договору управления может выступить нотариус на основании заявления от правопреемников. Кроме того, подача заявления может быть осуществлена органами опеки, местного самоуправления, а при наличии в уставном капитале ООО доли наследодателя — участниками такого общества.
В качестве объектов по договору доверительного управления могут выступать:
Отсутствие определения предмета в договоре ведет к его ничтожности. Крайне важно отнестись ответственно к данному пункту. В качестве предмета здесь выступает услуга управляющего, то есть действия, осуществляемые им фактически для выручки дохода и его роста от переданных ему по договору объектов.
Существенным условием договора являются четко определенные объекты имущества, передаваемые в управление. Необходимо указать в тексте договора их стоимость в соответствии с проведенной независимой оценкой или согласно документации.
Кроме того, в обязательном порядке в договоре должно быть указано лицо, в пользу которого будет происходить оказание услуги, то есть бенефициар. Таковым чаще является обладатель права собственности на имущество или же выгодоприобретатель.
Выделяется в данном случае договор управления наследуемыми объектами, поскольку пока до момента принятия в качестве выгодоприобретателя выступают они сами или же лица, доказавшие свое право на эти объекты.
Когда происходит учреждение, круг носителей такого права не ясен и определяется по факту наступления события, которое внесено в договор (получение нотариального свидетельства).
Также в договоре необходимо отразить объем и форму вознаграждения для управляющего. Согласно сложившейся практике в случаях с недвижимостью процент, причитающийся управляющему, в среднем составляет 10% от получаемого дохода, однако нет ограничений на установку других величин и удобного порядка выплаты.
В случае с управлением имуществом, входящим в наследство, управляющий может максимально получить 3% от его стоимостного выражения. Если положение о вознаграждении будет отсутствовать совсем, договор может быть признан незаключенным.
Безвозмездность при условии указания в договоре допускается.
Срок действия договора не может составлять более 5 лет.
В следующих случаях действие договора прекратится:
Установлен срок в три месяца для обязательного предварительного уведомления второй стороны о планируемом прекращении договора.
За все осуществляемые действия и понесенные из-за халатности убытки в отношении доверенного управляющему имущества он несет ответственность, включая обращение взыскания на его имущество.
Стоит отметить, что у учредителя остается риск обращения взыскания даже на не переданные в управление объекты, если во время управления выявлены такие долги, которые не могут быть погашены в полном объеме за счет имущества в управлении и собственности управляющего.
